L'immobilier, lingot d'or de la fin de décennie
L'engouement pour l'immobilier gagne désormais toutes les catégories sociales. Une frénésie qui pourrait s'apaiser en 2020. Une interview de Laurent Vimont, président de Century 21.
Estimez-vous que la hausse des prix de l'immobilier constatée en 2019 est saine avec d'un côté des territoires délaissés et de l'autre de grosses agglomérations où les hausses sont très importantes ?
Il y a clairement un phénomène de rattrapage. Le marché s'anime même dans les villes et régions à la traîne. La raison de cet engouement est simple : l'écart entre le remboursement des mensualités de crédit et le montant d'un loyer s'est très nettement amenuisé. Exemple, pour un logement dont le prix de vente est de 100.000 euros, avec un taux d'intérêt de 1 % sur 25 ans, le remboursement mensuel sera d'environ 500 euros versus un loyer de l'ordre de 400 euros. Les acquéreurs potentiels passent donc à l'acte et les volumes de vente explosent.
Parallèlement, les taux bas ont démultiplié le pouvoir d'achat. Avec un taux de 1 % sur 20 ans, en remboursant 1.000 euros par mois, un ménage peut acheter un logement de 212.000 euros. Lorsque les taux étaient à 4,5 %, un même montant de remboursement, leur permettaient d'acheter un bien de seulement 172.000 euros. Enfin, la baisse des taux a rendu éligible au crédit immobilier quantité de ménages qui ne l'étaient pas par le passé car le montant des mensualités dépassait le tiers de leurs revenus. Ces phénomènes conjugués ont fait exploser le nombre d'acheteurs.
Pour les ménages à faibles revenus, acheter une résidence principale dans un secteur faiblement valorisé n'est-ce pas la double peine : faible potentiel de plus-value et liquidité très aléatoire ?
Les Français sont très attachés à leur terroir. Ils veulent acheter là où ils sont nés et où se trouve leur famille, ce qui au passage leur permet d'économiser sur le coût de la garde d'enfants. Pour ces ménages, la question de la plus-value ne se pose pas car ils ont zéro patrimoine.
En achetant, ils se constituent une épargne forcée et seront sûrs d'avoir un toit sur la tête, ce qui dans l'esprit Gaulois reste essentiel. Ils accèdent au statut de propriétaire et au bout de 20 ans, ils seront libérés de la contrainte du remboursement du crédit.
L'évolution de la taxe foncière est-elle de nature à freiner la demande ?
Il est vrai que l'évolution de la taxe foncière est un gros sujet, mais pour l'instant, il y a une frénésie d'achat immobilier dans l'ancien. Nous assistons à un afflux de nouveaux investisseurs dont les profils ne sont pas ceux auxquels nous sommes habitués.
Employés, ouvriers, cadres moyens… Tout le monde se rue sur l'immobilier qui est devenu le véritable lingot d'or de cette fin de décennie. On n'a jamais vu ça ! L'argent ne rapporte plus rien, la Bourse n'inspire pas confiance et les inquiétudes pour les retraites poussent les Français à rechercher un placement qui leur procurera une rente mensuelle. Certains acquéreurs, eux-mêmes locataires, sont logés dans le parc social. D'autres ont fini de payer leur logement et ont de nouveau une capacité d'emprunt.
Quel est votre scénario sur l'évolution du marché immobilier en 2020 ?
En 2019, on a touché un plus haut en termes de volumes de ventes. Il serait logique de les voir un peu décroître en 2020. Les vendeurs risquent d'anticiper une hausse de prix qui ne se concrétisera pas et de proposer des biens à des prix excessifs. Ce phénomène pourrait susciter un tassement provisoire des prix avant que le marché ne redémarre.
En résumé, j'anticipe pour 2020 un léger retrait des volumes et une stabilité des prix. Bien sûr, les évolutions seront très disparates en fonction de la santé économique de chaque ville.