Taux de crédit immobilier : à quoi faut-il s'attendre en 2020 ?

En 2019, les taux de crédit ont enchaîné les records pour tomber à un niveau très bas : 1,2% en moyenne. Un niveau qui reste proche de celui de l’inflation. Les délais de remboursement s’allongent et les conditions d’emprunt sont extrêmement favorables… mais cela peut-il durer encore longtemps ?

Faut-il craindre une bulle ?

Une bulle se caractérise par des prix augmentants si vite qu’ils deviennent déconnectés de l’économie réelle. Un nouveau record a été franchi en décembre. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) (qui rassemble la Banque de France, le Ministère de l’économie et la Haute autorité des marchés financiers) pointe des risques notamment sur l’endettement des ménages. Cette situation génère un risque de bulle : le marché du crédit immobilier a bondi de 6,7% à fin octobre (le taux de crédits accordés aux ménages pour l’habitat en pourcentage du revenu disponible est passé de moins de 20% au cours des années 70 à plus de 80% aujourd’hui). La Banque de France s’alarme du fait que des foyers consacrent plus d’un tiers de leurs revenus à leur remboursement d’emprunts immobiliers sur 20-25 ans. Au moindre accident de la vie, ces ménages basculeront dans le surendettement. Autre conséquence : les prix de l’immobilier s’envolent et avec des taux toujours plus bas les banques vendent à perte.

Des mesures pour freiner le crédit immobilier ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) s’est réuni le 12 décembre afin de prendre des mesures pour réduire l’euphorie sur les conditions d’octroi du crédit immobilier, au moins 85 % des prêts immobiliers accordés devraient respecter ces trois critères :

• Respecter le taux d’effort (rembourser au maximum 33 % de vos revenus net)
• Une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans
• Les trois quarts des 15 % restants devraient concerner uniquement des prêts accordés aux primo-accédants ou pour l’acquisition d’une résidence principale.

Les risques de défaut de remboursement seront limités car le crédit devra obligatoirement être inférieur à 7 ans de revenus de l’emprunteur. Des statistiques fournies par la CPR (société de gestion d’actifs) démontrent que le niveau des taux d’intérêt est inférieur au niveau des frais des coûts de gestion des banques. Le message est clair : il va falloir freiner le crédit immobilier.

Les prix de l’Immobilier vont-ils rester élevés ?

Le niveau de surévaluation des prix et le dynamisme du marché révèlent un emballement de la demande : malgré des prix immobiliers en hausse, les candidats à l’emprunt sont plus nombreux. Certains experts soulignent le caractère spéculatif de l’immobilier dans les grandes agglomérations. Selon les notaires de la capitale, la barre des 10 000 euros du m2 a été franchie cet été. Bordeaux et Lyon, ne sont pas en reste : les prix ont triplé en 20 ans. Michel Mouillart, économiste de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, note dans son baromètre estival une dégradation de la capacité des ménages à acheter. Les prix vont-ils poursuivre leur augmentation effrénée ou bien retomber ? Les regards se tournent vers la Banque centrale européenne (BCE), si les taux de crédit augmentent, le Conseil supérieur du notariat envisage une stabilisation des prix mais la Banque centrale européenne prévoit une nouvelle baisse des taux.
Les taux vont rester a priori encore longtemps très bas : tous les indicateurs sont à l’oeuvre pour cela : l’économie est faible, il n’y a pas d’inflation, la France a une démographie vieillissante, une productivité qui n’augmente plus, le boom des 30 glorieuses a totalement disparu, il n’y a donc pas de raison que les taux remontent. Toutefois cette faiblesse excessive des taux n’est pas durablement tenable. En 2020, l’encadrement du crédit immobilier pour aider les banques (au détriment des emprunteurs) pourrait se poursuivre afin d’augmenter les taux de crédit immobilier, seule façon d’augmenter leurs marges d’intérêts.